〈理財〉貸me more！四撇步拉高房貸核貸籌碼

擁有一棟房子是許多人的夢想，但面臨現今「高攀不起」的房價，如何能向銀行爭取到優惠的房貸條件，便成為一大關鍵，房仲業者表示，對首購族來說，「利率」、「貸款金額」、「寬限期」是購屋時向銀行爭取房貸最重要的三個要件，而想要有較佳的「金援」，更有四項不變的法則值得掌握。

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擁有一棟房子是許多人的夢想，但面臨現今「高攀不起」的房價，如何能向銀行爭取到優惠的房貸條件，便成為一大關鍵，房仲業者表示，對首購族來說，「利率」、「貸款金額」、「寬限期」是購屋時向銀行爭取房貸最重要的三個要件，而想要有較佳的「金援」，更有四項不變的法則值得掌握。

法則一：密切觀察、找出適合

首先，建議在購屋前兩年多留意各家銀行的房貸利率，以及推出的優惠方案，由於每家銀行各有想拓展或比較重視的業務，通常也會提出不同的產品。舉例來說，現在不少銀行都流行階梯式房貸，主要就是利率「前低後高」，讓民眾還款初期，可減輕不少資金壓力。

而究竟是機動利率或固定利率，民眾也仔細瞭解，像上海商銀的「幸福百分百房貸專案」，目前第1-6月1.77%起，第7月1.85%起，但都是以機動計息，在央行現階段升息趨勢不變下，未來很可能就得多付利息。

反觀，渣打銀行目前就有固定式的階梯式房貸，民眾申辦第1年固定計息，利率為1.78%，第2年開始才調整為機動計息。

法則二：勤快往來、付出行動

在多方瞭解各家銀行的房貸利率、優惠方案後，建議從中找出適合的二至三家銀行，把個人或家庭的存款、信用卡及各項金融相關業務，都選擇在該銀行進行。

房仲業者表示，維持穩定的「戶頭進出軌跡」很重要，由於銀行放貸主要是看「人」與「物」兩個條件，也就是申請人的信用記錄與還款能力，以及抵押品的區位和價格，所以要讓戶頭在每個月的固定日期有固定金額進帳，積極經營自己的還款能力及信用證明。

法則三：財力證明

購屋前三個月，可以將個人或家庭存放在各銀行的存款全部集中，也能選擇向父母、兄弟姐妹周轉，將預計繳納房貸的六個月或十二個月金額存入。譬如說，每月欲繳3萬元房貸，就準備至少18-36萬元，以向銀行證明自己擁有還款能力。

至於如果是夫妻名下第二間房屋，雖然先前房屋登記在太太名下，這次是以先生名義購買，但一般銀行會以家庭總收入評估，因此所剩房貸金額不高。建議在申請新房貸前將前一間房貸還清，而銀行進行聯徵時，塗銷約需一個月的作業時間。

法則四：工作穩定、經濟前景

最後，如果任職的公司知名度高或營收佳，申請房貸當下千萬不要離職。若為已婚身份，夫妻雙方可以收入較高或任職公司知名度高的一方為申請人，都較能爭取到優惠的房貸條件。

另外，大部份知名品牌的房仲公司，都有特約代書，因與銀行長期合作，所以透過房仲公司的特約代書通常會比自己向銀行申請，可爭取多0.5-1成的貸款金額及低半碼的利率，民眾可以參考運用。

資料來源：2011-07-19  鉅亨網